定期賣地遏樓價 癡人說夢？

報章對於「成本決定價格」這個誤解的偏愛和信仰，似乎已經到達末期癌症的階段，「無藥醫」。

讀到有關港府考慮實施定期土地拍賣的所謂分析，可以這樣概括下來。只要港府按季度公布賣地計劃，這便相等於增加土地供應，直接增加土地使用。亦即是說，發展商能夠以較低價錢購入較多土地，土地價格下降，發展商成本減低，住宅單位出售價格便有下調的空間，有助樓市降溫。

「地價決定樓價」 倒果為因
生產成本決定產品價格是馬克斯的主要論點。馬克斯主義的追從者大概認為今天的地價決定將來的住宅單位價格。這種看法帶有一個重要含義︰如果我可以免費地，不用花半點成本地獲取一両金，我便會以低價錢轉讓這両金給別人。你認為合理嗎？

市場運作剛好以相反的因果關係進行。發展商預期將來會有更多人希望當業主，對住宅單位作為產業的需求增加，故此才願意在今天出高價競投土地，售價永遠是買家願意付出之價。難道生產商的成本是影響買家出價意慾的重要因素？而所謂房屋短缺究竟是指住宅單位不足應付市民的居住需求，抑或他們的置業投資需求？

報章把土地拍賣視作實際土地使用亦是造夢。就算港府把她所有的土地儲備一次過在下季推售，發展商也不會購入所有地皮，然後在限期內動工把大量住宅單位推出市場。

土儲如油田 難一次過盡用
政府的土地儲備供應好比一個油田。發展商的共同利益會驅使她們互相約束彼此的開採速度，不會一次過把油田吸乾，犧牲大家的將來收入。土地拍賣不代表每塊地皮都能通通賣出及即時使用。只要發展商的數目維持不變，沒有新競爭者威脅或瓜分她們的將來收入，發展商便會以一個她們認為合適的速度施工和推出新樓盤。

有一份報章暗地裏假設港府每塊推出的地皮都是非買不可，因而作出以下相反的結論。「地產商需要調整現時售樓策略，樓盤不再逐少加價加推，而採用貨如輪轉的方式，盡快賣清樓盤所有單位，套現所得再作投資買地，原因今後每個季度港府都有地皮供應市場。」

但若地產商合謀不買，土地便無法供應出來。故此，問題在於發展商會決定提早或推遲使用土地儲備。

今天的供應增加，往後的供應便會減少。這是取捨的問題。在缺乏有關需求隨時間變化的資料，我們無法肯定甚麼供應速度才是合適。