谷發水樓尾班車 增短期供應

曾蔭權在上周施政報告就規管「發水樓」所發表的「台詞」中，有些用字即時喚起我的好奇。

首先，他直接地譴責縮水單位以建築面積算價錢的做法「是不要得的」。另外，買家被騙後，「很嬲的，連我都鬧埋，個個都鬧，這情況是不公道的。」所謂「不公道」似乎是指連曾蔭權自己因發展商的「行騙」手法亦無辜地被「拖落水」。施政報告之後第二天，林鄭月娥亦坦言她個人反對在住宅樓宇提供「尊貴入口」，雲石大堂和水晶燈等豪華設計。

高官或政客在公開場合中以個人感受和價值觀作為立法的其中原因非常罕見，非一般正常表現。因此，我們可以懷疑政府有意隱藏一個真正重要目的。

曾蔭權非常強調發水樓以建築面積算價是發展商存心誤導買家的把戲，增加買家的信息費用。「全世界都沒有其他地方用這方法，只有香港沿用」，這是特首提出的證據，但亦是整個論點的破綻。

推實用面積計價 反刺激交易

信息費用是遏制市場成交量的局限，股票市場和期貨市場的成功在於它們被設計到可以大大減低買賣雙方在收取信息上所需付出的交易費用。現時政府是擔心樓市交易過於活躍，帶有泡沫成分。若在新法例下，轉以實用面積算價能夠進一步增加透明度，亦即時進一步降低買家的信息費用，這便會進一步刺激樓市交易，明顯是前後矛盾的動作。

要理解政府的背後目的，我們必須明白，若其他因素不變，從建築面積轉到以實用面積公布呎價，改變的只是報價方法，不會影響一個單位的價格。買家只在乎整個單位的價格，視察單位後才會下決定。

不論發展商怎麼樣虛報單位面積，買家亦一早心裏有數。就跟買鞋一樣，我只會着急一對鞋要多少價錢。若對方指明報價，通通是左鞋的價錢，但為着答謝我的光顧，所以推出買左鞋送右鞋的酬賓活動，我亦不會因此而感激對方。

只改變報價方法 非改變售價

以實用面積報價為題，實際是增加發展商在屋苑加入停車場、會所和豪華大堂入口的成本。但最漂亮之處是新管制只針對半年後新入則樓宇，鼓勵發展商趕搭「發水樓」尾班車。這樣，在往後4至5年內，住宅供應量便會增加，有助穩定樓市。

美國經濟蕭條似乎會繼續一段時期，而本地的一些銀行已主動提供，還款期長達5年的長期私人貸款，反映這些銀行預期外圍利率在這幾年間不會有上調的壓力。熱錢流入亦會是這幾年香港面對的問題，鼓勵發展商在這幾年內增加單位供應是有助減低樓市過熱的有效做法。